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北京限竞房降价销售为哪般

亚博app官方亚博app官方下载苹果网    http://www.hnxfw.org  (2019-06-21 10:29:02)  来源:中国亚博app官方下载苹果者报    孙蔚

  在人们的惯有印象中,北京的新房很受欢迎,有的甚至一房难求。可目前,有一种类型的新房竟然成了库存积压房,那就是限竞房(以“限房价、竞地价”方式供地并开发的商品房)。作为楼市调控的一种方式,北京自2016年下半年以来,市场供应主力产品就是限竞房。但为何限竞房销售状况并不理想?记者对此进行了深入采访。
  限竞房成市场主力
   2015年被北京房地产业内人士称为“豪宅元年”,随着土地价格水涨船高,新房供应一度全面高端化。进入2016年,北京决心扭转地王和豪宅项目不断涌现的局面,从当年9月楼市新一轮调控开始,北京的住宅土地供应几乎全都以“限房价、竞地价”的形式推出,即未来住宅需要以政府限定的价格销售,多数项目户型采用“70/90”(平方米)设计,且购房者在取得房产证五年内不得出售。
   诸葛找房的统计显示,2017年北京成交限竞房用地44宗,成交规划建筑面积646万平方米,限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%;2018年北京成交限竞房用地41宗,成交规划建筑面积497万平方米,限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%。如今,限竞房用地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上,限竞房已经成为北京楼市供应的中坚力量,对缓解北京市场的供需矛盾,引导市场回归理性有着重要作用。
   中原地产研究中心相关负责人告诉记者,从2018年6月10日开始到2019年6月10日,北京新房市场总计入市50个限竞房项目,供应住宅套数达到了34559套,今年下半年还将有大量限竞房上市。正如中原地产首席分析师张大伟分析,2019年北京入市的限竞房有望超过6万套。
  去化率不足四成
   北京限竞房真实的去化率到底是多少?中原地产研究中心统计数据显示,从2018年6月10日入市开始,截至2019年6月10日,北京限竞房网签套数合计11976套,占供应总量的35%;网签面积为125万平方米,按照面积计算,网签完成率只有31%,平均网签均价为每平方米48693元,网签总金额为610亿元。这就意味着,近七成的限竞房还未销售出去。
   分区域看,大兴、丰台成交量领先,大兴区成交套数3696套,丰台区成交套数1768套;而门头沟、延庆成交套数垫底。从各区域具体销售情况来看,丰台区限竞房项目多数位于五环内,位置较好,购房者关注度高,去化率约52%,表现优于其他区域;其次为昌平区(48%);密云区由于受碧桂园·琅辉项目的带动作用,去化率在43%。
   尤其值得关注的是北京远郊区县,截至目前,北京远郊区县共入市8个限竞房项目,其中5个项目去化率不足10%,3个甚至不足2%。此外,门头沟区限竞房项目入市1个,该项目为金地集团、电建地产等开发商联合开发的华萃西山,共成交37套,成交面积为3315平方米,成交均价为48963元/平方米,成交金额为1.62亿元,去化率仅为6.36%。
   合硕机构首席分析师郭毅表示,背负着巨量库存限竞房令开发商们如芒刺在背,仅近50个未上市地块的土地出让金总额便达到1753亿元,限竞房库存的市值更超过4000亿元,静态去化周期估计将长达82个月。“有些限竞房项目的退房率很高,甚至动辄多达几十套。”某房企高管向记者透露。
  降价能否改变现状
   记者在丰台区某限竞房项目售楼处看到,项目12栋楼的总成交量只有207套。“一共1000多套房,一直在卖,基本上现在一期二期都有房。”销售员坦言,“最近卖得不太好,真心想买的不多。”
   供应扎堆、竞品环伺、客户选择多、市场大环境不佳、产品滞销,这就是限竞房入市一周年后,多数楼盘的生存现状。
   为什么会出现如此局面?郭毅表示,过去两年,北京在加大土地供应量的同时,限定了价格和产品设计,市场供应的住宅产品在地段、户型、总价等方面高度相近,再加上项目地段大多比较偏远,造成了限竞房大面积滞销。
   在踩盘过程中,记者发现,北京限竞房供应以六环沿线为主,五环至六环之间有较大体量的布局。尤其是远郊区县的限竞房项目距离主城区较远,配套设施不完善,虽然价格较低,但仍难以吸引购房者,导致各项目去化情况不佳。
   据记者了解,在当前充斥着大量限竞房的市场上,为了找到有效客户群,加快去化速度,开发商不惜支付不菲的渠道费用,打出线上线下各种营销组合拳,但多数项目仍难以改变滞销的局面。房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价,从而断臂求生。
   记者在房山某限竞房售楼处了解到,该项目为了吸引购房者,已经选择降价销售。其销售人员告诉记者:“现在均价每平方米3.1万元左右,开盘时是每平方米3.4万元左右。”
   记者粗略统计,从销售进程来看,大多数限竞房项目的网签价格都在持续下降,降幅在3%左右。进退之间,考验的是开发商对政策调控的适应性和自身产品创新、成本管控等多种能力的内功。(来源:中国亚博app官方下载苹果者报)

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